Alex Nabuco dos Santos analisa que a inflação persistente dos custos de construção em 2026 deixou de ser apenas um problema setorial e passou a exercer influência direta sobre a lógica de precificação e decisão no mercado imobiliário. O aumento global de insumos, mão de obra especializada e exigências regulatórias alterou de forma estrutural a equação entre construir, lançar e adquirir imóveis.
A dinâmica macroeconômica ajuda a explicar esse movimento. Cadeias produtivas ainda pressionadas, custos energéticos elevados e menor previsibilidade logística criaram um cenário no qual o custo de reposição do imóvel subiu de forma consistente. Essa realidade redefine a relação entre valor de construção e valor de revenda, com efeitos diretos sobre a atratividade dos ativos existentes.
Custo de reposição como nova referência de valor
Alex Nabuco dos Santos explica que o custo de reposição voltou a ocupar papel central na formação de preço. Em ciclos anteriores, a abundância de crédito e a escalabilidade dos lançamentos diluíam o impacto dos insumos.
Como consequência, o imóvel pronto passa a carregar um diferencial implícito. Ele representa não apenas um ativo disponível, mas a materialização de um custo que hoje seria significativamente mais elevado. Essa diferença não aparece imediatamente nas tabelas de preço, mas influencia decisões de investidores atentos à relação entre valor presente e custo futuro.
A defasagem entre custo de obra e preço de mercado
Alex Nabuco dos Santos indica que o mercado imobiliário não ajusta preços na mesma velocidade do aumento dos custos de construção. Enquanto insumos e serviços sobem de forma contínua, o valor de revenda reage com atraso, condicionado por renda, crédito e percepção de demanda.
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Essa defasagem cria janelas de oportunidade. Imóveis prontos, especialmente aqueles bem localizados e com padrão construtivo consistente, passam a ser negociados a valores inferiores ao seu custo de reposição atualizado. O investidor que compreende essa assimetria consegue acessar ativos que dificilmente seriam reproduzidos nos mesmos termos em um novo ciclo de obras.
Por que o imóvel pronto ganha relevância estratégica
Ao avaliar esse cenário, Alex Nabuco dos Santos expõe que o imóvel pronto reduz uma série de incertezas relevantes. Ele elimina risco de execução, variação de custo, atraso de entrega e mudanças regulatórias durante a obra. Em um ambiente de maior complexidade macroeconômica, essa previsibilidade ganha peso estratégico.
Além disso, o imóvel existente permite leitura mais precisa de demanda, uso e liquidez. Diferentemente de projetos em lançamento, cuja viabilidade depende de premissas futuras, o ativo pronto já opera dentro do mercado real. Essa característica passa a ser valorizada por investidores que priorizam controle de risco e eficiência de alocação.
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O impacto nos lançamentos e na oferta futura
Alex Nabuco dos Santos comenta que a inflação do custo de construção afeta também a dinâmica de oferta futura. Muitos projetos são postergados ou redimensionados diante da dificuldade de repassar integralmente os custos ao comprador final. O resultado é uma redução do pipeline de novos empreendimentos, especialmente em segmentos mais sensíveis a preço.
Essa contração tende a reforçar o valor relativo do estoque existente. Menos lançamentos significam menor concorrência futura para imóveis prontos, sobretudo em regiões consolidadas. A escassez passa a ser construída não apenas por limitação geográfica, mas por inviabilidade econômica de novos projetos nos mesmos padrões.
Valor de revenda e percepção do investidor
O valor de revenda começa a incorporar indiretamente essa nova realidade. Ainda que o mercado não reajuste preços de forma abrupta, há maior resistência a descontos agressivos em ativos bem posicionados. O investidor passa a considerar não apenas o preço pedido, mas o custo implícito de substituir aquele imóvel no futuro. Essa mudança de percepção afeta negociações. Imóveis prontos com boa liquidez relativa tornam-se mais disputados, enquanto projetos dependentes de construção futura enfrentam maior escrutínio.
Alex Nabuco dos Santos avalia que, em 2026, a inflação dos custos de obra força uma revisão mais ampla da estratégia patrimonial. O foco se desloca da expectativa de valorização rápida para a preservação de ativos difíceis de replicar. O imóvel pronto, nesse contexto, funciona como reserva de eficiência, não apenas de valor. Essa lógica é particularmente relevante em mercados urbanos maduros, onde terrenos bem localizados são escassos e os custos regulatórios são elevados.
Oportunidade não está no desconto, mas na assimetria
Por fim, Alex Nabuco dos Santos sustenta que a oportunidade criada pela inflação do custo de construção não está necessariamente em grandes descontos, mas na assimetria entre preço atual e custo futuro. O investidor que compreende essa relação passa a avaliar o imóvel pronto como ativo de vantagem estrutural, não como produto de fim de ciclo.
Em um ambiente macroeconômico no qual construir se tornou mais complexo, caro e incerto, possuir um ativo já entregue, funcional e bem localizado representa ganho de eficiência patrimonial. A inflação dos custos, nesse sentido, não apenas pressiona o mercado, mas redefine onde o valor efetivamente se concentra no setor imobiliário.
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Autor: Alena Morávková
